隨著時間的推移，大廈會面臨磨損和老化的問題，這可能導致結構的不穩定和安全隱患。為了確保公共安全和建築的持久耐用性，強制大廈維修成為一個重要的議題。
在這篇文章中，我們將探討強制大廈維修的一個關鍵方面——檢樓檢窗。檢樓檢窗是指對大廈的結構、外牆和窗戶進行定期檢查和維修的過程。這一程序的目的在於確定潛在的問題，如結構裂縫、腐蝕、漏水和窗戶失效等，並及早採取必要的措施解決這些問題。
但當建築事務監督發出修葺命令後，業主才「臨急抱佛腳」啟動籌備的延誤性矯正維修保養，常常導致問題惡化，增加修復的難度和成本，業主也可能長遠無法負擔愈來愈高的維修費用，進而形成無法擺脫的「惡性循環」。所以，為避免這種情況，業主應意識到預防性維修保養的重要性，提前發現並解決樓宇的問題，有關於預防性維修保養可查看 大廈維修——預防性維修保養。
強制驗樓計劃及強制驗窗計劃
強制驗樓計劃 | 強制驗窗計劃 |
樓齡達30年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，須委任一名註冊檢驗人員，就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌，每10年進行一次訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。 檢驗範圍︰
| 樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，須委任一名合資格人士，每5年為樓宇所有窗戶進行一次訂明檢驗，並在檢驗後，負責監督需要進行的訂明修葺工程。
|
甚麼大廈需要強制驗樓或/及強制驗窗？
目標樓宇諮詢委員會：由專業團體、相關非政府機構、物業管理專業人士、區議會及相關政府部門的代表組成，為屋宇署提供意見，再由屋宇署揀選目標樓宇。
屋宇署：每年會揀選2,000幢樓宇，發出法定通知同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，另外揀選3,800幢樓宇，只進行強制驗窗計劃，規定業主為其樓宇及窗戶進行訂明檢驗及訂明修葺。
揀選的準則
- 樓齡
- 樓宇狀況
- 樓宇近期的修葺紀錄
- 選定樓宇需平均分散各區
- 樓宇曾否列入屋宇署的大規模執法行動內
需要聘請甚麼人作強制驗樓？
- 註冊檢驗人員：業主需委任一名註冊檢驗人員，在指定的限期內進行詳細的檢驗工作。除非根據相關法例或條文豁免，否則註冊檢驗人員必須親自進行檢驗，以確定樓宇的安全性。
- 建築承建商或小型工程承建商：根據檢驗人員的建議，如果需要進行修葺工程，業主需要聘請一名已註冊的一般建築承建商或已註冊進行相關修葺工程的小型工程承建商。這些修葺工程需要在註冊檢驗人員的監督下進行。業主可以考慮是否同時委任同一位註冊檢驗人員進行詳細檢驗和監督修葺工程。
強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的程序
強制驗樓計劃
- 預先知會函件：屋宇署會在距離法定通知6個月前，向目標樓宇業主發出函件，提醒他們準備和安排檢驗和修葺工程。
- 法定通知：在預先知會函件發出後的6個月，屋宇署會向目標樓宇業主發出法定通知，要求他們在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆和伸出物進行檢驗，如有需要，則進行修葺工程。
- 委任註冊檢驗人員：樓宇業主需根據強制驗樓計劃委任註冊檢驗人員，在指定期限內進行檢驗工作。除非獲得豁免，註冊檢驗人員必須親自進行檢驗，確定樓宇是否存在危險。
- 委任承建商進行修葺：如果註冊檢驗人員認為需要進行修葺，業主需委任註冊的一般建築承建商或註冊的小型工程承建商，在註冊檢驗人員監督下進行修葺工程。
- 提交報告和證明書：完成檢驗和修葺工程後，委任的註冊檢驗人員需向建築事務監督提交檢驗報告和完工報告，並附上填寫的證明書，以供記錄和審查。
強制驗窗計劃
- 預先知會函件：在發出法定通知的約一至兩個月前，屋宇署會向目標樓宇的法團發出預先通知函件，或在樓宇顯眼位置張貼通知，提醒業主進行檢驗和修葺工程。個別業主不會另行收到預先通知。
- 法定通知：在預先通知函件發出後的一至兩個月，屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知，要求他們在指定期限內檢驗窗戶，並進行必要的修葺工程。有關樓宇名單會上載到屋宇署網站。
- 委任合資格人士：業主需根據強制驗窗計劃委任合資格人士，在指定期限內進行窗戶的檢驗。合資格人士需親自進行檢驗，確定窗戶是否存在危險。
- 委任承建商進行修葺：如果合資格人士認為需要修葺，業主需委任註冊的小型工程承建商或一般建築承建商，在合資格人士監督下進行修葺工程。業主可決定是否委任同一名合資格人士同時進行檢驗和監督修葺。
- 合資格人士兼任承建商（如適用）：如果合資格人士本身是註冊的小型工程承建商或一般建築承建商，則可以同時檢驗窗戶和擔任修葺工程的承建商。
- 提交證明書：完成檢驗和修葺工程後，委任的合資格人士需向建築事務監督提交填寫的證明書，以供記錄和審查。
強制驗樓過程中發現僭建物
在強制驗樓計劃中，如果註冊檢驗人員發現公用部分以外的樓宇外部（如外牆、天台、平台、庭院或斜坡），或在樓宇臨向或緊連的街道上有僭建物，他們需要向屋宇署報告。
屋宇署將按照當時的執法政策處理這些報告。他們會優先處理對生命財產構成明顯威脅或有迫切危險的僭建物，以及新建的僭建物。根據執法政策，業主被要求拆除這些僭建物。
漠視遵行法定通知的後果
業主或業主立案法團如果不遵守強制驗樓或強制驗窗的法定通知，可能會面臨檢控。屋宇署可能會安排委任的顧問公司和承建商進行必要的檢驗和修葺工程，並向業主／法團追討相關費用、監督費用以及最多20%的附加費。
- 強制驗樓：如果沒有合理辯解而不遵從法定通知，可以被檢控。一旦定罪，可能面臨港幣5萬元的罰款和1年的監禁。
- 強制驗窗：如果沒有合理辯解而不遵從法定通知，當局可以發送定額罰款為港幣1,500元的罰款通知書。如果屢犯，可能被檢控。一旦定罪，可能面臨港幣25,000元的罰款和3個月的監禁。
強制驗樓計劃資助
市區重建局及香港房屋協會推出「強制驗樓資助計劃」，以協助有需要的業主履行法定要求，向合資格的業主提供首次驗樓費用資助。若果你符合全部資格，則可在未委任註冊檢驗人員前遞交申請資助。
強制大廈維修計劃包括強制驗樓和強制驗窗，旨在確保建築物的安全性和窗戶的良好狀態。業主應留意並了解檢樓檢窗的相關資訊，以確保遵守法定通知。聘請註冊檢驗人員進行詳細檢驗，並在需要修葺時聘請註冊建築承建商。這些維修計劃的目的是保障建築物的安全性，提醒業主重視維護和保護居民的安全。
FAQs # 強制驗樓驗窗計劃 的常見問題
Q1：什麼是強制驗樓驗窗計劃？
A1：強制驗樓驗窗計劃是指根據相應的法規和要求，對大廈的結構、外牆和窗戶進行定期檢查和維修的計劃。這一計劃旨在確保大廈的結構穩固，窗戶正常運作，以保障公眾的安全和建築的持久耐用性。
Q2：強制驗樓驗窗計劃的目的是什麼？
A2：強制驗樓驗窗計劃的主要目的是提升建築物的安全性和品質。通過定期檢查，可以及早發現和解決潛在的結構問題和窗戶故障，防止意外事件的發生。計劃還有助於保護居民和使用者的生命和財產安全，並確保建築物的長期可持續使用。
Q3：強制驗樓驗窗計劃的執行頻率是多久一次？
A3：強制驗樓驗窗計劃的執行頻率可以根據當地法規和建築物特點而有所不同。一般而言，檢查頻率為每年一次或每兩年一次。檢查的具體頻率和內容應根據建築物的年齡、使用情況和其他相關因素來確定。
Q4：如果發現大廈結構問題或窗戶故障，該如何處理？
A4：如果在強制驗樓驗窗計劃中發現大廈結構問題或窗戶故障，應立即聯繫專業的建築工程師或相關專業人士進行評估和修復。根據評估結果，必要的維修工作應儘快展開，以防止問題惡化和危險的發生。業主應遵循當地法規和要求，與專業人士合作，確保修復工作的質量和符合相關標準。
Q5：如果業主忽略或延遲執行強制驗樓驗窗計劃會有什麼後果？
A5：如果業主忽略或延遲執行強制驗樓驗窗計劃，可能會面臨多種後果。首先，這可能違反當地法規和要求，可能面臨法律責任和罰款。其次，忽略維修和保養問題可能導致結構更加惡化，增加修復的難度和成本。此外，忽視公共安全問題可能對居民和使用者的安全造成風險，並對業主的聲譽和財產價值產生負面影響。因此，業主應該認識到執行強制驗樓驗窗計劃的重要性，並按時履行相關的義務和責任。
資料來源： 香港大學社區法網
