隨著香港教育的國際化發展，以及來自世界各地的學生湧入，學生宿舍成為了香港地產市場的新興投資熱點。由於學生宿舍市場的高需求與供應不足，許多投資者和地產開發商紛紛將目光轉向這一領域，尤其是將酒店和商廈改裝成私營學生宿舍的項目更是層出不窮。
學生宿舍床位 嚴重供不應求
根據香港特區政府的統計數據，2022年香港的全日制大學生人數約為 30萬人，其中包括超過 6萬名非本地學生（主要來自內地及其他國家）。然而，現有的學生宿舍供應遠遠不足以滿足需求。以香港八大院校為例，其提供的宿位總數僅約為4.3萬個，即使加上私營宿舍和租房市場，仍有超過10萬學生面臨宿位短缺的問題。
改裝商廈酒店 新型投資機會
香港的租金水平向來居高不下，市區一房單位的月租平均高達HKD 13,000，對學生來說負擔沉重。因此，價格相對合理且設施完善的私營學生宿舍迅速成為市場的剛需，並吸引了眾多投資者進場。近年不乏收購酒店改裝為學生住宿的例子，主要原因是酒店的設計與現有配套設施更切合學生住宿的要求，所涉及的改裝成本會相對其他物業類型較低。近年來，已有多家地產開發商或投資機構成功將酒店和商廈改裝成私營學生宿舍，以下為五個值得注意的案例：
（圖片來源：資料圖片)
最引人注目的交易是宏安地產於2022年以20億元收購新蒲崗的九龍貝爾特酒店，並隨後投入2億元進行改建，將其轉型為學生公寓「日新舍啟德」，提供720間房間，總共可容納1,424名學生，成為全港最大的私營學生宿舍。香港都會大學除了大規模租用日新舍啟德超過100個宿位外，今年6月還自行購入紅磡蕪湖街84至102號的城木酒店，將其改裝為學生宿舍，命名為MU88，成交價約為10億元。該項目設有255間客房，可容納約480名學生。
中原地產的子公司中原投資亦在最近宣布，以1.8億元收購尖沙咀漆咸道南117號的珀薈酒店，計劃將其改建為約150床位的學生公寓，成交單位面積的價格約為7300元。中原投資還計劃投入約2000萬元進行翻新，打造一個現代化的學生住宿。至於晶苑投資旗下的Y.X，在今年中短短三個月內斥資約3.43億元，連續購買兩個物業作為學生公寓，其中包括位於紅磡新柳街的Y36，提供82個床位，並於8月正式開放出租。另一個項目則是位於荔枝角永康街的前旭逸雅捷酒店。
（圖片來源：資料圖片)
有升學機構看準商機，投資近千萬成立寄宿中心，租用並翻新了一棟位於佐敦的住宅大廈中心於今年9月正式開業，首批宿位一半已經被搶購一空，每月收費1.35萬元，包含伙食、住宿及照顧服務。負責人表示，期望在兩至三年內實現回本，並計劃最快明年在港島再開設一間，目標是在未來的各個區域都能設立一間中心。
近日，紅磡馬頭圍道的一處物業涉及11個單位，以2580萬元成交。該物業位於紅磡馬頭圍道96號，樓高12層，1至11樓的11個單位連同天台一同轉手，每層各有一個單位，面積介於537至576平方呎之間，總面積達6297平方呎。據悉，新買家是一位投資者，計劃將該項目改造成學生宿舍。
穩定的需求增長
香港作為亞洲重要的教育樞紐，吸引著來自全球的學生，而隨著內地學生及國際學生人數持續攀升，學生宿舍市場的需求將保持穩定增長趨勢。根據香港貿易發展局的報告，預計到2027年，非本地學生人數將增長 20%-30%，這進一步推動了學生宿舍的市場需求。
政策利好
香港政府近年積極推動教育國際化，同時對商廈和酒店改裝用途的審批有所放寬，為投資者提供了更多的靈活性。例如，《酒店業條例》的修訂讓酒店能更容易轉為長期租用用途，直接利好學生宿舍市場。
投資回報穩健
相比傳統住宅市場，私營學生宿舍的投資回報相對穩健。根據市場數據，學生宿舍的平均租金回報率約為 4%-6%，高於一般住宅物業的 2%-3%，並且租客群體穩定，不易受到經濟波動影響。
在供需不平衡的推動下，香港學生宿舍市場已成為地產投資的新寵。酒店及商廈改裝成私營學生宿舍的模式不僅緩解了學生住宿的壓力，也為投資者提供了穩定的回報機會。隨著需求持續增長及政策支持，這一市場的發展潛力不容忽視。然而，投資者在進場前仍需仔細評估項目成本及市場風險，才能在競爭激烈的市場中占得先機。
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