樓宇單位不僅是業主的重要資產，也是社區的重要組成部分。為了確保樓宇的安全、舒適和長期價值，業主有責任積極參與樓宇的維修保養工作。在這個「預防勝於治療」的時代，政府及市建局一直非常重視樓宇的復修工作，並鼓勵業主在樓宇問題發生之前採取預防措施。
「預防性維修保養」旨在及早發現和解決樓宇問題，以保持樓宇及其設施的良好狀況。相比於等到問題變得嚴重並需要昂貴的修復工作，預防性維修保養可以節省業主不必要的費用和麻煩。預防性維修保養不僅可以延長樓宇的使用壽命，還能提高樓宇的價值和吸引力。
在這篇文章中，我們將探討預防性維修保養的重要性以及如何有效地實施這一策略。希望通過這些討論，業主能夠更好地理解並執行樓宇的維修保養工作，確保樓宇的長期健康和價值。
大廈維修包括？
大廈維修的範疇涵蓋了多個方面。這包括大廈的外牆、內牆、樓頂以及各樓層的維護保養。此外，樓宇內的設備也需要定期檢查，例如喉渠、水泵、消防設備、電梯和鐵欄等。如果發現任何損壞，應立即進行維修。對於無法修復或修復後不再具有經濟效益的部分材料或設備，則需要進行更換。
預防性維修保養主要可分兩類：
1. 預定周期維修保養
定期預防性維修保養涉及對樓宇的系統性數據統計和分析。業主需要充分了解樓宇各組件的相關資料，例如預計壽命、折舊率和實際損耗，並制定一個全面、詳細且切實可行的維修保養計劃。一旦計劃完成，就按照預定的維修保養周期進行相應的維修保養或更換。即使某個組件看起來運作正常或狀況良好，也會按照計劃執行，以避免可預見的故障損壞，確保樓宇長期保持良好狀態。
由於這種維修保養模式需要有效的管理系統，且一般住宅樓宇的業主或法團通常無法獲得所需的數據和資料來制定適用的維修保養計劃，因此這種模式通常應用於商業樓宇或公共設施，在一般住宅樓宇中並不常見。
2. 周期監察維修保養
定期監察性維修保養的運作方式與定期預防性維修保養相似，但主要的區別在於在進行維修保養或更換之前，會先評估和分析各項樓宇組件的狀況，並制定相應的項目清單，以進行相應的工程。其目的是確保樓宇組件在預定的周期內保持合理的狀態。
對於一般住宅樓宇來說，由於使用者對大廈的運作要求沒有商業樓宇或公共設施那麼高，因此這種模式能夠在成本和維持樓宇狀況之間取得平衡。
常見樓宇問題
混凝土剝落
外牆破損
樓宇滲漏
渠管破損
食水喉管破損
燃氣喉管破損
電力裝置破損
升降機裝置破損
違例建築物
窗戶破損
消防安全設施/ 裝置及設備破損
樓宇復修6 個主要步驟：
1. 取得業主共識進行復修
- 認識樓宇復修
- 成立業主立案法團
- 如沒有法團怎樣處理樓宇復修？
- 召開會議商討及議決進行樓宇復修工程
2. 招聘專業復修工程顧問
- 制定工程顧問的服務範圍
- 根據《建築物管理條例》及採購工作守則招聘工程顧問
- 開標並進行回標分析 (工程顧問)
- 面試工程顧問
- 召開會議商討及議決工程顧問
- 與中標工程顧問簽署工程顧問合約
3. 進行樓宇勘察及制定標書
- 工程顧問進行樓宇勘察
- 工程顧問制定標書
- 工程顧問提供工程估價
4. 招聘復修工程承建商
- 召開會議確認工程標書及招標安排
- 招聘工程承建商
- 開標及進行工程承建商回標分析
- 面試工程承建商
- 召開業主大會商討及議決工程項目及工程承建商
5. 開展工程及工地監督
- 掌握簽訂合約前的準備工作
- 開工後管理合約及監督工程
6. 驗收工程及完工
- 驗收已完成的工程及解除命令
- 工程承建商在保固期內修補損毀
- 制定長遠的樓宇維修保養計劃
- 為樓宇購買保險
大廈維修的預防性維修保養是確保建築物持久耐用的關鍵。通過定期檢查和維修建築結構、設備和設施，可以預防潛在的問題和損壞。預定周期維修保養和周期監察維修保養是常見的預防性維修保養模式。進行大廈維修需要業主共識、專業復修工程顧問的協助，並進行標書、復修工程承建商的招聘和工地監督。制定長遠的維修保養計劃對大廈的長期維護至關重要。預防性維修保養確保了大廈的安全性和運作效率，同時延長了建築物的使用壽命。
FAQs # 大廈維修保養 的常見問題
Q1：什麼是大廈的預防性維修保養？
A1：大廈的預防性維修保養是一種定期檢查和維修建築結構、設備和設施的方法，以預防潛在的問題和損壞。它旨在提前發現並修復問題，確保大廈的持久耐用性。
Q2：哪些方面需要進行預防性維修保養？
A2：預防性維修保養涵蓋了大廈的各個方面，包括建築結構、外牆、內牆、樓頂、設備和設施等。常見的包括外牆損壞修復、管道系統檢查、電梯維護、消防設施檢測等。
Q3：預防性維修保養和緊急維修有什麼區別？
A3：預防性維修保養是定期計劃的維修工作，旨在預防問題的出現。而緊急維修則是在問題發生時迅速處理的緊急情況下進行的修復工作。
Q4：預防性維修保養的好處是什麼？
A4：預防性維修保養可以提前發現和解決問題，避免問題進一步惡化並導致更嚴重的損壞。它能延長建築物的使用壽命、節省維修費用，並確保大廈的安全性和運作效率。
Q5：如何制定一個有效的預防性維修保養計劃？
A5：制定一個有效的預防性維修保養計劃需要考慮大廈的特定需求和限制。這包括定期檢查、監察和維修計劃、預算規劃、專業顧問的協助，以及確定維修優先順序和時間表等。與相關專業人士合作，制定一個全面且可持續的計劃是關鍵。
資料來源： 香港樓宇復修促進服務有限公司
